Les économistes considèrent que les choix des ménages sont rationnels et se font sous contrainte de revenu. En matière d’accès à la propriété immobilière, les ménages arbitrent entre la distance par rapport à leur lieu de travail, le prix du logement et ses caractéristiques (surface, nombre de chambres, luminosité…). Les familles font des choix calculatoires et elles cherchent un compromis entre leurs aspirations et leurs moyens financiers. Dans le modèle standard (homo oeconomicus), le consommateur maximise une utilité qui peut renvoyer à plusieurs types de satisfaction (financière, affective, symbolique…).
Le rendement des investissement immobiliers est sujet à caution (Shiller, 2008) et le calcul économique lui-même peut être trompeur. Comme le dit Anne Lambert (2015) à propos de la construction de pavillons :
« Les calculs donnent l’apparence d’une rationalité et d’une rentabilité économiques à des projets qui n’en n’ont pas, en tout cas dans les représentations que les acheteurs eux-mêmes se font de leur propre choix résidentiel, et dont ils peine à détailler précisément les modalités de financement. »
Il serait faux de penser que les ménages qui s’installent dans les zones périurbaines sont uniquement chassés des centres villes par la hausse des prix ; ils y cherchent aussi des qualités propres (Kaufman, 2014).
Depuis le début des années 1970, la France est entrée dans un nouveau cycle d’urbanisation. Comme le rappellent Cusin & al. (2016) :
« Cette urbanisation associe deux tendances principales. L’une, centripète, se caractérise par la concentration des emplois les plus qualifiés dans un nombre limité de métropoles. L’autre, centrifuge, conduit à la diffusion de populations et de certaines activités de plus en plus loin des centres, et à la périurbanisation des espaces en question. Ce phénomène d’extension des périphéries n’est pas propre aux métropoles. Il s’observe à tous les niveaux de la hiérarchie urbaine ».
L’immobilier est-il un marché ?
Les économistes considèrent que l’on peut analyser l’immobilier à partir de la loi de l’offre et de la demande.
L’offre est relativement inélastique. Son évolution dépend de la construction de logements neufs et du rythme de déclassement des logements anciens.
La demande dépend des évolutions démographiques (solde naturel et solde migratoire), des pratiques familiales (décohabitation, divorces…), des normes en matière d’habitat, de la mobilité géographique des individus et de leur âge (impact du cycle de vie ; Modigliani, 1963).
Dans son ouvrage Les structures sociales de l’économie (2000), Pierre Bourdieu considère que les postulats abstraits des économistes sont déconnectés de la réalité. Au travers de l’étude de transactions immobilières concrètes dans le Val d’Oise, Bourdieu montre que le marché est construit par l’État au travers de normes et de politiques publiques (l’Etat peut par exemple décider de favoriser l’accès à la maison individuelle, à l’habitat collectif ou au logement social). Les acheteurs et les vendeurs sont eux pris dans des constructions symboliques qui déterminent en partie la valeur des maisons, des quartiers ou des villes.
Les sociologues considèrent que le marché de l’immobilier est avant ou une construction sociale avant d’être un lieu de rencontre de l’offre et de la demande.
Être locataire ou propriétaire ?
En France, la tendance de long terme est celle de l’accès à la propriété (plus de 60% des ménages français sont propriétaires de leur logement principal).
Lorsqu’une personne est locataire, elle a moins de dépenses à assumer. A court et moyen termes, le coût d’un loyer est généralement moins élevé que celui d’une acquisition immobilière, qui comprend de nombreux coûts connexes, dont la mise de fonds, le paiement d’intérêts et les frais de notaire. Cet avantage s’amoindrit à long terme. Les taux d’intérêt sont censés se fixer à un niveau qui rend indifférent le choix entre la location et la propriété s’il on raisonne sur une perspective longue. En présence de marchés financiers parfaits (Fama, 1965), il devrait y avoir indifférence entre l’un ou l’autre mode d’accès au logement. Dans les faits, plusieurs éléments altèrent cette équivalence : préférences intergénérationnelles pour la transmission de patrimoine (vision dynastique), les imperfections du marché du crédit, l’existences de bulles spéculatives, l’encadrement des loyers…
L’arbitrage n’est plus le même lorsque l’on est en présence de logements sociaux (dans les HLM les loyers sont plafonnés et donc déconnectés d’une logique de marché). L’Etat joue un rôle important dans la régulation du marché (on peut penser à la loi Quillot de 1982 qui rééquilibre les rapports locatifs en renforçant les garanties accordées aux locataires).
Par ailleurs il existe un arbitrage entre le neuf et l’ancien. Les logements neufs présentent deux grands types d’avantages : la fiscalité et le confort/durabilité, ce qui justifie à l’achat une décote importante de l’ancien par rapport au neuf (Teulon, 2025).
La dimension patrimoniale du logement ne peut pas être ignorée. Rembourser un emprunt c’est épargner, alors que le paiement d’un loyer est assimilable à une dépense. Le choix de la propriété est le résultat d’un arbitrage intertemporel conditionné par l’existence ou non d’un apport personnel (épargné ou hérité) et par l’accès au crédit.
Lectures
- Bourdieu Pierre, Les structures sociales de l’économie, Seuil, 2000.
- Cusin François, Lefebvre Hugo & Sigaud Thomas, « La question périurbaine. Enquête sur la croissance et la diversité des espaces périphériques », Revue Française de sociologie, vol. 57 (4), pp. 641-679, 2016.
- Fama Eugene, « The Behavior of Stock Market Prices », Journal of Business, vol. 38 (1), pp. 34-105, 1965.
- Hamadi Chohdi & Teulon Frédéric, « Le logement social : Et si notre regard changeait ? », hal-04871833, 2025.
- Kaufmann Vincent, Retour sur la ville, Presses polytechniques et universitaires romandes, 2014.
- Lambert Anne, ‘Tous propriétaires !’ L’envers du décor pavillonnaire, Le Seuil, 2015.
- Modigliani Franco, « The ‘life-cycle’ hypothesis of saving: aggregate implications and tests », American Economic Review, vol. 53 (1), pp. 55-84, 1963.
- Shiller Robert, The Subprime Solution: How today’s global Financial Crisis happened, and what to do about It, Princeton University Press, 2008.
- Teulon Frédéric, « Investissements immobiliers : pourquoi s’intéresser aux logements neufs ? », Paris Ecole de Management, Document de travail, n°59, 2024.
- Tissot Sylvie, « Une discrimination informelle ? L’usage du concept de mixité sociale dans la gestion des attributions de logements HLM », Actes de la recherche en sciences sociales, n°159, pp. 55-69, 2005.
