La France s’enfonce dans une crise du logement de plus en plus profonde. En 2025, le nombre de personnes sans domicile fixe a dépassé la barre des 350 000 (en hausse de 150% sur quinze ans). Près d’un million de personnes sont privées de logement personnel et plus de 3 millions de personnes ayant un toit sont néanmoins mal logées (Tableau 1). On ne compte plus les logements surpeuplés, vétustes ou mal isolés contre le froid.
Tableau 1 – Plus de 4 millions de personnes mal logées
| En habitation de fortune ou chambres d’hôtel | 125 000 |
| Sans domicile | 350 000 |
| Contraint de vivre chez des tiers | 645 000 |
| Dans des conditions de logement très difficiles | 3 050 000 |
| Total | 4 170 000 |
Alors qu’il faudrait construire près de 500 000 logements neufs par année et ceci pendant dix ans pour augmenter le stock et résorber la crise, le nombre de mise en chantier est globalement insuffisant et il a baissé en 2023 et 2024 (Tableau 2). Ces mises en chantier sont au plus bas depuis la crise du milieu des années 1990. A court terme, le déficit de logements ne peut donc qu’augmenter. C’est ce déséquilibre structurel entre l’offre et la demande qui explique la hausse des loyers et du prix du mètre carré sur le long terme. Ce déséquilibre est accentué par les anticipations des différents acteurs du marché de l’immobilier : les agents anticipent des hausses de prix, ce qui les pousse à acheter aujourd’hui pour éviter de subir l’augmentation des prix de demain.
Avec l’abandon du dispositif de défiscalisation Pinel en 2025, c’est près de 50% de la production de logements neufs qui n’ira plus dans le secteur locatif (Hamadi & Teulon, 2025-1). Selon nous, une réflexion doit être engagée d’urgence pour trouver un relais au dispositif Pinel (mise en place d’un nouveau dispositif fiscal spécifique) afin de pousser les investisseurs particuliers à s’engager dans des projet immobiliers.
Tableau 2 – Nombre de mises en chantier entre 2021 et 2024
| 2021 | 376 000 |
| 2022 | 368 000 |
| 2023 | 287 000 |
Nombre de Français cherchent à mieux se loger, mais ils rencontrent des difficultés à la location comme à l’achat. A l’achat, les logements ont un prix qui dépassent les possibilités de financement de nombre de ménages (notamment dans les grandes villes). Le marché privé de la location est en tension ; il est de taille trop réduite (déséquilibre entre l’offre et la demande) et le nombre de demandeurs de logements sociaux ne cesse de croitre (Tableau 3). Selon les chiffres de l’Union sociale pour l’habitat et de la Fondation pour le logement des défavorisés, il y a actuellement environ 2,7 millions de demandeurs (y compris les 870 000 ménages dont les demandes ont été satisfaites et qui occupent un logement social de type HLM à loyer plafonné).
La crise du logement est donc aussi une crise du logement social (Hamadi & Teulon, 2025-2) en dépit de la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbains) qui impose aujourd’hui un taux de logements sociaux de 25 % par commune dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants. Le logement locatif social est très demandé par les classes populaires, mais aussi par une partie des classes moyennes qui cherchent à se loger dans les grandes villes (il faut se départir de l’image misérabiliste qui pèse habituellement sur les accédants aux logements HLM).
Tableau 3 – Evolution de la demande de HLM
| 2001 | 1 040 000 |
| 2006 | 1 200 000 |
| 2013 | 1 410 000 |
| 2020 | 2 120 000 |
| 2024 | 2 700 000 |
Les 10 causes qui expliquent la crise du logement
La crise actuelle du logement des ménages est liée à plusieurs facteurs :
- Il existe un déficit de construction neuve liée à la rareté du foncier et à la difficulté de surélever les immeubles ;
- La fiscalité semble inadaptée (les terrains détenus sont peu taxés alors que les transactions immobilières le sont fortement) ;
- La mobilisation du parc existant n’est pas suffisante (y compris la mobilisation des bureaux vacants) ;
- L’accession au crédit. La forte remontée des taux d’intérêt et la baisse des volumes de crédit accordés par les banques sont des évolutions qui freinent les achats des primo-accédants en réduisant leur capacité d’emprunt ;
- La demande de logements reste soutenue du fait des évolutions démographiques (hausse de la population due en partie aux flux migratoires) et familiales (décohabitation des générations, hausse des divorces chez les plus de 50 ans) ;
- Le modèle de production des logements est remis en cause par la crise écologique et climatique. A juste titre de nombreuses normes environnementales ont été adoptées, on peut penser à titre d’exemple à la ZAN (Zéro Artificialisation Nette des sols) ;
- L’encadrement des loyers appliqué dans une cinquantaine de villes est contreproductif car il accentue les pénuries. Il crée des rentes de situation et provoque une répartition des logements par la chance ou par le favoritisme (Friedman & Stigler, 1946) ;
- Dans de nombreuses villes (notamment celles qui sont très touristiques) la location de courte durée a pris le dessus sur la location de logements pérennes. Le durcissement récent de la réglementation risque de réduire l’offre d’accueil touristique sans qu’il y ait nécessairement plus de logements sur le marché. Comme nous l’avons montré par ailleurs, la vacance a toutes les chances de rester identique (Hamadi & Teulon, 2025-3) ;
- L’offre de logements sociaux est insuffisante et les conditions de maintien dans les lieux gagneraient à être redéfinies. Les ménages les moins solvables restent exclus de l’accès aux HLM (Tissot, 2005) ;
- Les réponses gouvernementales ne semblent pas à la hauteur des enjeux. De plus, le contexte actuel de réduction des dépenses budgétaires ne constitue pas un environnement favorable à la relance du logement par des mesures étatiques (la tentation est forte de faire des aides au logement une variable d’ajustement des comptes publics).
Lectures
- Chen Yong, Economics of tourism and Hospitality: a Micro Approach, (voir notamment le chapitre 11, « Airbnb versus hotels in supply adjustment »), Routledge, 2021.
- Friedman Milton & Stigler George, « Un toit ou un plafond ? La crise actuelle du logement », 1946.
- Hamadi Chohdi, Teulon Frédéric, « Pourquoi le dispositif Pinel a été un atout majeur pour la France ? », Document de travail, HAL-science n°04931243, 2025-1.
- Hamadi Chohdi & Teulon Frédéric, « Le logement social : Et si notre regard changeait ? », Document de travail, HAL-science n°04871833, 2025-2.
- Hamadi Chohdi & Teulon Frédéric, « Faut-il interdire les logements AirBnb ? », Document de travail, HAL-science n°04872277, 2025-3.
- Institut Montaigne, Politique du logement, faire sauter les verrous, Rapport 2015.
- Rivaton Robin, L’immobilier demain, Dunod, 2020.
- Tissot Sylvie, « Une discrimination informelle ? L’usage du concept de mixité sociale dans la gestion des attributions de logements HLM », Actes de la recherche en sciences sociales, n°159, pp. 55-69, 2005.
