Immobilier ancien ou immobilier neuf ? Nombreux sont les investisseurs et les ménages à se poser la question.
Notons qu’il existe deux types d’achat dans le neuf, le logement achevé prêt à être habité ou la « vente en l’état futur d’achèvement » (VEFA). Avec une VEFA, le logement n’est pas encore construit, l’achat se fait sur plan.
Les logements neufs présentent deux grands types d’avantages : la fiscalité et le confort/durabilité, ce qui justifie à l’achat une décote importante de l’ancien par rapport au neuf (voir tableau ci-dessous).
La fiscalité
Le neuf permet de payer moins de frais de notaire, moins de taxe foncière et d’obtenir éventuellement des déductions fiscales.
1/ L’achat de biens immobiliers neufs permet de payer des frais de notaire moins importants : en moyenne entre 2 % et 3 % du prix total d’un bien neuf, alors que dans l’ancien, ces frais s’élèvent entre 7 % et 8 %. Pour un appartement neuf à 400 000 € par exemple, cela représente donc 10 000 € de frais de notaire en moyenne, alors qu’il en coûterait 30 000 € en achetant dans l’ancien.
2/ Les logements neufs sont exonérés de la taxe foncière pendant les deux années qui suivent l’achèvement de leur construction. Cette exonération est totale lorsqu’elle concerne une résidence principale ou une résidence secondaire. Dans un contexte de hausse de la taxe foncière, cet avantage n’est pas à négliger.
Cependant, certaines communes restreignent ou annulent l’exonération de la taxe foncière. Il faut se renseigner auprès du centre des impôts pour voir si l’on peut en bénéficier. Et ce, au plus tard 90 jours après l’achèvement des travaux de construction.
3/ Jusqu’à une date récente, les dispositifs Pinel et Pinel + donnaient droit à des défiscalisations basées sur la durée de mise en location du logement neuf
Le confort et la durabilité
1/ Le confort. L’achat d’un logement neuf permet d’avoir :
- une surface mieux calibrée et des finitions sur mesure (un logement plus fonctionnel et mieux agencé) ;
- des petits « plus » qui pourront faire la différence sur le marché locatif (un programme de sécurité dans la résidence, une cuisine aménagée, une place de parking attitrée…) ;
- une conformité aux normes de construction (acoustiques ou thermiques) les plus récentes comme la norme RE 2020 (réglementation environnementale 2020 qui réduit la consommation d’énergie et les émissions de C02).
2/ Durabilité
Acheter un logement c’est avoir l’assurance qu’il n’y aura pas de travaux à effectuer pendant de nombreuses années. Qui plus est, l’acheteur bénéficie de garanties protectrices :
- garantie de parfait achèvement qui couvre sur les malfaçons éventuelles lors de la première année ;
- garantie biennale couvre pendant deux ans les équipements (volets, robinetterie, chaudière…) ;
- garantie décennale couvre les problématiques de solidité du logement, d’infiltration d’eau, de fissures importantes, dans les 10 ans suivant la livraison.
A l’opposé les logements anciens sont, avec le temps, à l’origine de mauvaises surprises : toiture à refaire, façade à rénover, fuites d’eau…
L’achat dans le neuf présente de nombreux avantages qui doivent être mis en relation avec plusieurs inconvénients :
- Le prix de mètre carré est plus élevé dans le neuf que dans l’ancien ;
- La vente de logements neufs est soumise à une taux de TVA de 20% (incluse dans le prix proposé par le promoteur). Néanmoins, il est possible de bénéficier d’une TVA à taux réduit si l’acquéreur achète un bien neuf situé dans une zone à redynamiser (définie par l’Agence de la rénovation urbaine, ANRU) ou dans un quartier prioritaire de la ville (QPV) ;
- Les délais de livraison (achats sur plan) peuvent s’allonger ;
- Le rendement d’un bien neuf se situe autour de 2 %-3 %. C’est relativement faible si on compare au rendement brut moyen d’un logement ancien ou à la rentabilité des portefeuilles d’actions (Shiller, 2003 ; Teulon, 2024) ;
- Les logements neufs perdent de leur valeur juste après leur achat car les investisseurs sont la cible privilégiée des promoteurs (loi Pinel) avec des appartements destinés à la location HLM (d’où une chute du standing dont les propriétaires qui louent font les frais). Par ailleurs, tout logement neuf est voué à devenir progressivement un logement ancien.
Tableau d’équivalence ancien/neuf (pour un logement de taille équivalente d’une valeur de 375 000 € dans le neuf)
| Ancien | Versus | Neuf |
| 300 000 € | Prix d’acquisition | 391 000 € |
| 10 000 € | Achat place de parking | – |
| 24 000 € | Frais de notaire | 9 000 € |
| 4 000 € | Taxe foncière des deux premières années | – |
| 50 000 € | Travaux (mise aux normes…) | – |
| 12 000 € | Divers (accès au prêt à taux zéro, mauvais agencement des surfaces, défiscalisation…) | – |
| 400 000 € | Total | 400 000 € |
Lectures
- Clerc-Foechterlin Patricia, L’essentiel du droit de l’immobilier, Gualino, 2024.
- Du Theil de la Mothe Alexandra, Vidailhet Pierre, Elbaz Valérie & Verrier Thierry, Le logement – Enjeux, crises et mutations, Presses des Ponts, 2023.
- Shiller Robert, The New Financial Order: Risk in the 21st Century, Princeton University Press, 2003.
- Teulon Frédéric, « Quelles leçons a-t-on tiré de la crise immobilière des subprimes ? », Document de travail n°55, Paris Ecole de Management, HAL-Science 04821210, 2024.
- Viale Nicolas, Acheter un bien immobilier neuf, le guide de l’investisseur, 2012.
